经济观察：房价需企稳才能推动楼市复苏

2026年9月，房地产市场正处于一个微妙的转折点。数据显示，情况正在逐渐改善。今年前八个月，20个重点城市的二手房成交量达到99.8万套，同比增长6.3%。8月份，100个城市的新建住宅平均价格为17255元/平方米，环比微增0.15%，同比增长2.04%。一线城市的新房价格已经连续六个月企稳，尤其是上海的二手房价格，也连续数月环比上涨。 然而，市场调整的过程远未结束。上半年，商品房销售面积同比下降了11%，销售额亦下滑了13.6%，房地产开发投资同比减少18%。国有土地使用权出让收入也首次跌破万亿，同比降幅达到32%。众多三四线城市的房价已调整五六成，而在5月份，70个大中城市的新房价格较2021年高峰已下跌13.7%，回到2018年末的水平；二手房价格更是惨淡，自高点下跌22.6%，降回2016年初的水平。市场成交量有所恢复，但价格依旧处于低迷状态，这就是2026年楼市的真实写照。

在这种背景下，有一种声音渐渐浮出水面：如果房价不回升，楼市的复苏就无从谈起。广开首席产业研究院院长连平直言不讳——“虽然有需求，但大家不敢出手”。买卖双方都在期待一个清晰的信号：房价是否真的触及底线，未来是否有缓慢上升的可能性。在他看来，一旦一线城市的成交量能够支持价格企稳，将会迅速激发“买涨不买跌”的心理预期。此言听起来似乎有些刺耳，毕竟“房住不炒”这个概念提了十多年，现在又说“必须要涨才能恢复”，是否意味着倒退？然仔细分析，这些经济学家的逻辑并非鼓励炒房，而是在传达一个简单而深刻的道理：如果房子连保值都做不到，谁还敢买？

这并不是贪婪，而是一种常识。大部分家庭购房时需动用全部积蓄，并背负长达二十年的贷款。如果所购房产的价格持续下跌，资产缩水而房贷却照常缴纳，谁还会愿意买房？连平的一个判断十分引人注目——房产增值带来的财产性收入，其消费倾向通常高于工资性收入，居民在支配这部分收入时的心理约束较小，边际消费倾向更高。换句话说，房价若不能稳定，消费就会受到影响；消费不稳，经济也难以保持健康运行。

今年7月，国务院批准的《扩大消费“十四五”规划》首次将住房列入“大宗耐用商品消费”目录，并把它放在第一位。这一变化传递出深远的意义。南京大学城市与不动产研究中心主任高波指出，将住房确定为大宗耐用消费品，并非削弱其重要性，而是引导社会重新审视住房的本质：它首先是个居住商品，其次才能附带投资的功能。南京工业大学教授吴翔华也认为，以前市场上“只涨不跌”的预期让投资属性得到了过度的强调，现在随着市场持续调整，房地产价格正在逐渐恢复正常商品价格的逻辑。

更为重要的是，规划原文中的一句话值得我们深思：“促进房地产市场持续健康发展，稳固资本市场的发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入”。这表明政策并非要剥离住房的资产价值，而是要抑制由于投机炒作而引发的价格剧烈波动，以保留住房的长期合理价值。这无疑是对“保值增值”的政策认可。换句话说，“房住不炒”的初衷并不是要否定房价的上涨。政策所反对的是投机行为、频繁交易，把房子当作筹码，反对的是价格的暴涨暴跌——从未说过房子就不能保值。所要遏制的是短期的投机行为，保留的是长期的合理资产价值。这是两个截然不同的概念。

一个令人不安的现实是：百城的二手住宅均价累计下降3.76%，同比跌幅高达7.08%。对于一套价值300万的房子来说，一年的价值蒸发达21万。这不是简单的“挤泡沫”能够解释的，而是实际的财富缩水。当家庭的核心资产不断贬值时，其消费意愿将受到冲击，甚至不再愿意消费。经济学家樊纲提出了一个看法，值得我们关注：价格触底并不意味着会回到之前的高位水平，市场最终将在更低的价格中找到新的供需均衡。这意味着，房价可能不会再回到过去的高峰，但必须在合理的价位上稳定下来。不涨是可以接受的，但绝对不可以继续下跌。

回到最初的问题：如果房价不涨，楼市是否能够恢复？如果说“恢复”是指回到2019年那种人人争购、热销不断的局面——那是不可能的，也不应该如此。然而，如果将“恢复”的定义理解为市场能够维持正常的交易量、合理的价格预期及稳定的资产价值——那么，房价确实需要在一段时间内“稳住”，甚至需要“温和上涨”。这并非是为炒房辩护，而是承认一个现实：在中国，房地产仍然是绝大多数家庭唯一的财富载体。可以去除投机属性，但不能同时抹去它的资产属性。让房价在合理范围内适度上涨，使得普通家庭购房后不至于看着资产缩水——这不是纵容炒房，而是对普通民众最基本的善意。“房住不炒”指明了方向，“保值增值”则是基本底线。两者并不矛盾，矛盾的存在是那些非要二者取其一的人。